Eiendom

Eiendomsmeglere håndterer ikke bare kjøp og salg av eiendommer, men også eiendoms-aksjeselskaper.

Salg/kjøp av et aksjeselskap er imidlertid noe annet og mer enn salg/kjøp av en eiendom.

Standardkontraktene som benyttes, er krevende å forstå. De plasserer risiko og byrder mellom partene.

Ofte har partene forhandlet seg fram til salg/kjøp før standardkontrakten legges på bordet. Da gjelder det å finne ut om standardkontrakten gir samme løsning som den framforhandlede avtalen. Det blir ofte behov for justeringer. Det fordrer god forståelse av hva de enkelte bestemmelser innebærer og av sammenhengen mellom forskjellige deler av avtalen – og oppgjørsavtalen.

Også uavhengig av dette behøver man ikke nødvendigvis være enig i standardavtalen. Den blir for øvrig endret fra tid til annen.

Ofte dreier slike overdragelser seg om store verdier/beløp.

Når vi bistår selger eller kjøper av eiendomsselskaper, er det nesten alltid behov for endringer eller opprettinger. Vår bistand kan være alt fra å kontrollere en allerede utarbeidet avtale, til selv å utarbeide avtalen og forestå oppgjøret.

Leiekontrakter fordeler seg på boliger og næringslokaler.

Man har kanskje en kontrakt man har benyttet før, eller man kan finne kontrakter på nettet.

Uansett bør man få sjekket at kontrakten er tilpasset behovet og at den ikke inneholder feil eller fallgruver.

Et sentralt tema for næringslokaler er hvilke utgifter leier skal betale i tillegg til leien, leiers vedlikeholdsplikt og ansvar for utskiftinger. Disse avgrensninger kan være løst forskjellig avhengig av om leieforholdet omfatter hele bygningen eller en begrenset del av den.

For boliger er regulering av varighet og oppsigelse sentrale spørsmål.

Vi er vant med å klarlegge behov og formulere gjennomtenkte avtaler.

Med tomtefeste menes leie av grunn og det antas at det er i størrelsesordenen 200 000 festeforhold i Norge.

Tomtefeste er ikke et nytt institutt. Det eldste kjente tomtefesteforholdet i Norge stammer fra staren av 1400-tallet. Internasjonalt finner en røtter tilbake til romertiden. Rettsområdet var i hovedsak ikke lovregulert før tomtefesteloven fra 1975 trådte i kraft i 1976 og partene hadde i stor grad avtalefrihet.Dette innebærer at lovgiver ved utarbeidelse av tomtefestelovgivningen grep inn i eksisterende avtaleforhold.

Videre innebærer dette at en kan komme over problemstillinger knyttet til avtaler inngått for 200 år siden.

Tomtefeste skiller seg fra andre rettigheter i fast eiendom ved at den har en permanent karakter og ved at bruksretten framstår som “total”.

Ved tomtefeste er det to interesser står som sterkt mot hverandre; Grunneiers eiendomsrett til grunn mot festers avtalte bruksrett til grunn, herunder eierforhold til bygning, investert kapital og festerens hjem.

Dette medfører at tomtefeste er et rettsområde med mange konflikter og hvor det ofte er vanskelig å finne løsninger uten fagkyndig bistand.

Det er særlig to områder innen tomtefeste som er årsak til uenighet, justering av festeavgiften og innløsning av festetomten, herunder vilkår og pris.

Både ved regulering av festeavgiften og ved fastsettelse av innløsningssummen vil feil tolkning og rettsanvendelse kunne gi store økonomiske utslag for partene og det anbefales at man søker juridisk veiledning for å avklare sin posisjon.

Utbygger eller grunneier kan inngå avtale med kommunen om diverse spørsmål i anledning en planlagt utbygging. Det kalles utbyggingsavtale.

Videre kan utbygger inngå avtale med grunneier, som gir utbygger rett (opsjon) til å få kjøpt et område etter først å ha gjennomført nødvendig regulering. Den kan benevnes utviklingsavtale eller opsjonsavtale, for å skille den fra foran nevnte utbyggingsavtale.

Utviklingsavtaler (opsjonsavtaler) gir utbygger fullmakt til å gjøre det som er nødvendig for å få området regulert til ønsket utbyggingsformål. Området blir samtidig båndlagt, og utbygger forplikter seg til enn viss innsats og framdrift i sitt arbeide med prosjektet.

Det kan være aktuelt å inndele samarbeidet i faser med bestemte milepæler.

Hvis utbygger ikke oppnår ønsket regulering og utnyttelse, kan han la være å benytte opsjonen.

Kostnadene dekker utbygger. Dersom prosjektet ikke blir realisert, tilfaller alt prosjekteringsmateriale grunneier. Dette er risikoen og prisen utbygger betaler for sin rett (opsjon) til å få eiendommen på hånden. For antatt lukrative områder kan grunneier i tillegg betinge seg en opsjonspremie.

Utviklingsavtaler vil ha en tidsbegrensning.

Utbyggingsavtaler mellom utbygger/grunneier og kommunen kan regulere forskjellige spørsmål avhengig av behov og ønsker på begge sider. Plan og bygningslovens kapitel 17 har strammet inn hva de kan omfatte. Sentrale temaer er gjerne gjennomføring av rekkefølgebestemmelser, utbyggingsgrad og bekosting av kommunale tiltak forårsaket av utbyggingen.

Vi er vant med å klarlegge behov og formulere gjennomtenkte avtaler.